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              绿城中国公布年报股价涨,总裁张亚东:今年目标1800亿

              记者 | 方臻子

              今天(22日),绿城中国公布了截至2018年12月31日的年度全年业绩:总合同销售金额约1564亿元,较去年稳步增长6.9%;收入603.03亿元,较去年增长43.7%。分红方面,将派发股息每股人民币0.23元,创历史新高。

              市场立即给出了积极回应。当天,在绿城中国股价,创了近6个月来的高位。

              作为我省地产江湖的“大佬”之一,我们一直关注绿城中国的发展。就在两天前,绿城在杭州开了一场小范围的媒体沟通会,董事会执行董事、行政总裁张亚东接受部分媒体采访,浙江新闻客户端记者也在现场。张亚东表示,今年销售业绩目标定为1800亿。他也跟记者分享他对企业治理、对行业发展的看法,干货满满。

              2018财报:收入同比增四成

              2018年,绿城中国取得收入603.03亿元,较去年增长43.7%;除税前利润79.04亿元,较去年增长23.7%;股东应占利润10.03亿元,同比下降54.2%,但股东应占核心净利润约37.96亿元,较去年上升62%。

              在销售上:

              合同销售面积约812万㎡;总合同销售金额约1564亿元,较去年稳步增长6.9%;投资项目销售均价25455元/㎡,处于全国领先;整体去化率68%,行业领先。

              2019年,绿城集团预计整体可售货源约为1495万㎡,整体可售金额约为2909亿元。

              在土地储备上:

              新增项目37个,主要分布于京津冀、长三角、珠三角区域的优质城市。新获取项目近80%集中在一二线城市,成功实现向核心城市圈布局的战略换仓,抗风险能力加强。

              土地储备项目117个(包括在建及待建),总建筑面积约3247万㎡,其中按照权益计算约为2032万㎡;楼面地价平均成本5878元/㎡。一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%。

              在公司经营上:

              公司经营稳中向好。净资产负债率为55.3%。2018年总借贷加权平均利息成本为5.4%,与2017年持平。

              在22日的业绩发布会上,张亚东总结道:“2019 年是绿城中国实施三年战略的开局之年,我们将坚持聚焦战略,以真诚、善意、精致、完美为价值引领,积极应对复杂多变的外部环境,切实提升盈利能力,全面提高经营质量,以实际行动回馈股东对公司的关心支持,为实现三年规划战略、 打下坚实的基础?!?/p>

              年报公布后,绿城中国股价一路走高,收盘价达到7.28元港币,上涨7.58%;最高价格7.41元港币,创近6个月的高位。

              “私下说一句:现在买不买股票?还等什么!买哪支股票好?买绿城的股票可能更好?!闭叛嵌ψ鸥嫠呒钦?。在他看来,绿城正在从一名偏科的“特长生”,蜕变为全面发展的“优等生”,未来着实可期。

              张亚东的“哲学三问”

              自去年8月进入绿城中国,半年来这位绿城中国的“掌舵人”在想什么?张亚东说他主要在想的是三个问题:绿城是谁?绿城要成为谁?绿城怎么样成为谁?

              柏拉图式的哲学三问。

              他说,去年绿城花了4个月做了公司的三年规划(2019-2021),将这个问题梳理清楚了。

              绿城是谁?

              “以前的绿城,是房地产行业里一个特长生?!闭叛嵌昧艘桓鲂蜗蟮谋扔?,绿城以品质、产品作为特长,作为立身之本。并且相对其他同学来说,长板非常长。

              “但特长生,也有另外一层意思:有短项、有偏科?!?/p>

              绿城要成为谁?

              特长上坚守、弱项上补齐,要成为“既有特长又全方位发展的优等生”。

              绿城怎么样成为谁?

              张亚东列用了一页只有88个字的PPT,但他讲了足足一个小时,详细阐述绿城的“道”、绿城的“术”、绿城的“为”,即大道、战术和作为。

              “有人问我到绿城工作后的感受。坦率地说,我当时发现有相当一部分绿城人,思想上困惑迷茫,不知道绿城应该坚守什么?!闭叛嵌?,现在,绿城内部重新统一了认识,要坚守宋卫平最初给绿城的定位,坚持“品质为先、兼顾其他”的发展战略,不盲目追求规模领先,目标始终是品质。这是他心中,绿城的“大道”。

              一个企业要达既定战略,就需要一套行之有效、高效运转的体制机制保障,这个体制机制,则是绿城的“术”:优化组织构架、建立运营体系、落地共赢机制。

              张亚东表示,在公司的法人治理方面,已进入一个非常良性的发展阶段,“中交、九龙仓、宋卫平还有其他各大股东之间其乐融融,大家心往一处想,劲往一处使”。而在公司年报中也披露:绿城正积极引入有实力的新战略投资人,扩大公司股本,夯实发展基础。

              值得关注的是,从今年1月1日起,绿城内部开始全面推行共赢机制?!俺浞纸杓似渌科蟮挠攀?, 跟投机制、超额分成机制、短期激励机制机制三个机制整合打通,长中短相结合?!闭叛嵌樯?,即将股东、公司与员工利益紧密结合,风险共担、利益共赢,也避免了单一跟投带来的弊端?!澳壳案没埔讶〉梅浅:玫男Ч?,各个项目的跟投远远超过预期,后期也将根据现实情况进行不断优化调整?!?/p>

              沁园的故事:亏钱也不减配

              记者也注意到,采访中,张亚东多次提到了一个项目——杭州申花板块的绿城建发·沁园。

              春节过后,沁园新领出预售证均价高达54000元/㎡,比起首开时49500元/㎡的均价上涨了4500元/㎡,被视为第一个突破限价的楼盘,并且迅速售罄。

              张亚东讲了一个故事。当时,他收到了一条浙江公司发来的消息:喜讯!沁园开盘一小时卖光。

              “利润?”他只回复了两个字,加一个问号。

              对绿城来说,这哪是什么喜讯,每平方米还亏了近5000元?!耙恍∈笨饕桓龆嘁?,硬亏、真金白银地亏?!闭叛嵌笸笸聪?。

              拿地楼面价每平方米4万,售价54000元/㎡,价格上似乎已经给出了1.4万的成本和利润空间,换做其他企业可能已有盈利。但是,绿城在沁园实际砸下去的建安成本等,高达19000元/㎡。

              明知价格有天花板,是保证利润还是坚守品质?

              张亚东的选择是后者:“即使亏钱也不降低配置?!?/p>

              讲沁园的故事,张亚东是为了强调绿城追求品质的决心:“绿城内部已统一思想,旗帜鲜明地不追求规模排位,而是追求品质。规模不是目标,而是追求品质的逻辑结果?!?/p>

              然而,“坚守就要付出代价?!闭叛嵌彩凳虑笫堑厮?,一个靠品质溢价房地产公司,在当前的房地产政策中难以兼顾利润。讲沁园的故事,也可能是为了解释绿城未来利润率压力的来源。

              据悉,绿城中国将2019年的销售业绩目标定为1800亿。

              “2019年完成业绩目标,没有压力;主要压力还是在利润目标上。原因就是限价,确实面临面粉比面包贵的问题了?!闭叛嵌蔡钩?,坚守品质,绿城将面对非常多的困难,但绿城人已经看到中央“因城施策、分类指代”宏观调整政策带了曙光,同时绿城自身也在作为。

              今年全国两会,“房住不炒”没有出现在政府工作报告中。曾担任过大连市副市长,对于政府话语体系中的“言下之意”或许比其他人更能心领神会的张亚东认为:“未来因城施策、分类指导的宏观政策,和前段时间的一刀切、下猛药、慢病急诊相比,我能不用放松这个词,但一定会更接地气、更有针对性、更灵活?!?/p>

              21日,济南传出取消限价的传闻。无论消息是真是假,这可能是绿城中国上下都在翘首以盼的。

              双向城市化:聚焦城市群和“小镇”

              对于更长期的市场判断,张亚东表示“信心满满,非常乐观”。

              他分析,一是城镇人口的转移是住房需求的最大动力,城镇化将持续推进,尤其是中国中部城市的发展;二是,中国大部分城市中,约三分之一的住房因无法满足城市发展的需求,将进行更新;三是,老百姓对美好生活向往的追求,将持续推动房子进行改造。

              “从我自己的经历看,中国的房地产应该还有至少十年的增量期。这是城镇化最直接的表现,非农人口转移为城镇人口,是住房需求的最大推动力?!闭叛嵌衔?,房地产的长期还是看人口。来自国家统计局的数据显示,我国的城镇化率到2018年为59.58%?!罢饫锘褂泻艽蟮奶嵘占??!?/p>

              他以杭州为例:杭州2018年常住人口980.6人,城镇化率77.4%,杭州去年人口增加33.8万,增幅3.4%?!罢庑┤死戳?,要就业、要生活,就要建新的商办、公建,要居住,都会需要更多住宅?!?/p>

              同时,长三角一体化上升为国家战略、粤港澳大湾区发展规划纲要出炉,不少房企在这方面加码,绿城也不落后。

              张亚东表示,他对城市群概念非??春?,目前绿城在一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%,也是源于这样的逻辑?!昂枚嗳宋饰?,上?;褂忻挥惺谐??这个要横向比,同东京、首尔比,你就知道这个城市未来是什么样的了。北京、上海的人口,未来还会大幅增长。像首尔,韩国的一半人口3500万人在首尔,所以城市经济越发达,人越往城市聚集?!?/p>

              未来,将是城市的胜利。

              另一个动力来源,则是城市旧改。张亚东认为,中国大多数城市的运转面积,有三分之一需要更新、旧改?!袄习傩斩宰》扛碌男枨?,对美好生活向往的需求,肯定还会继续增加?!?/p>

              从这几方面看,今年的房地产、未来的房地产,肯定能健康发展。

              同时,张亚东也提到了“逆城市化”,城市化是双向的。人们总是对“瓦尔登湖”式诗意盎然的田园生活充满向往,而越是发达的城市,这种逆城市化现象也越明显。

              “小镇是未来?!彼?。

              一方面,绿城的小镇大部分布局在一二线城市周边,就是因为这些地方出现了逆城市化的趋势,需求摆在那里。

              另一方面,这是因为在目前的限价政策下,绿城需要积极寻求新的利润增长点,而小镇的盈利能力让人眼前一亮?!霸谖颐堑睦笈套又?,小镇贡献了三分之一的利润?!毙≌蛞丫晌坛羌咐嗖分?,增长空间最大、增长潜力最多的产品。

              为此,绿城中国在本轮机构调整中,为推动全国小镇的落地,也在小镇集团上又增挂了小镇事业部的牌子。

              张亚东透露,绿城中国今年的投资重点是小镇,将全年的投资额度中拨出50亿给小镇拿地,“今年要新增20个小镇项目,明年争取至少不低于20个”。

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